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顾云昌:20%个税对房地产市场有威慑
淘房网 taofang.com.cn      时间: 2013-3-19  出处:成都商报
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  嘉宾专访

  两会前夕,国务院出台“新国五条”调控细则,中国楼市将迎来怎样的风云变幻?城镇化已成为我国经济发展的重要战略,房地产未来将发挥何种作用,呈现何等景象?带着上述问题,记者采访了中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌。

  调控

  从长远来看 房地产市场将保持平稳

  成都商报:在你看来,“新国五条”政策将给市场带来什么影响?新房、二手房、商业在交易量、价格走势上会出现什么变化?

  顾云昌:“新国五条”出台的背景是前两个月房地产无论是开发投资,还是新开工面积,特别是房地产销售面积都出现了较大幅度的增长,尤其是商品房的销售面积,同比增加49.5%,销售额增加了77.6%,去年销售面积只增长百分之一点几,新开工面积原来是同比下降,现在转增。

  “新国五条”的出台主要是针对热点城市,强调严格调控执行原有政策,强调增加供应量。关于影响最大的所得税政策,本意是遏制投资、投机性需求,其20%个人所得税的税率过去也提过,只是没有依照此执行,但是这次对全社会二手房市场在客观上造成了极大震动,在北京、上海这样的城市,交易场所出现了排长队现象。不过,等各个地方的政策细则出台后,相信一切会平稳下来。从长远来看,有理由认为房地产市场会保持平稳,今年上半年房价可能会往上走,下半年会平稳下来。关于个人所得税的政策,相信会对市场有一些威慑。

  成都商报:据公开数据显示,2012年,在限购、限贷等严厉政策的调控下,一二线城市房价仍然上涨,有的涨幅超过两位数。在你看来,房价一直高居不下是什么原因?

  顾云昌:房价居高不下的原因还是因为供求关系,一二线城市需求量远远超过供应量,这是市场规律,需要承认,为什么会出现这种情况?我看到前两个月我们的个贷增长比较迅速,说明银行保证了买房者的贷款需求,资金方面有保证。根本原因是被压制的刚性需求的释放。

  在一二线城市,有些人没有购房资格,在经过两年之后,获得了购房资格,还有就是政策执行得不严格,没购房资格的人通过一定办法也拿到了房子。供应方面,由于几年来市场低迷,很多地方土地供应量都没有完成目标,造成供应不足,这些都导致供求关系紧张,继而导致房价上升。

  成都商报:随着楼市调控深入,你觉得未来房地产市场的走向会如何?是不是意味着只有刚需才能成就现金流?我们发现,2012年,许多高端项目和写字楼项目都没有走红。

  顾云昌:这两者之间没有可比性。商业地产、写字楼与住宅完全是不同的产品,市场也不同,一个供居住,一个供经营,住宅市场一直在调控,政策原因造就了市场走势,商业地产没有政策调控,它更多的是根据宏观经济变化而变化。供应方面,限购以后,很多房地产开发商都转向商业地产,供应方面应该是增加了,商业地产还是按照市场规律来做,商业地产这两年发展很快,的确也有很大的市场份额,商业地产综合体的概念在中国也一下子就火爆起来了。但是,我们必须看到,在商业地产当中,其实已经有很大的陷阱在等着了,有人可能会吃掉陷阱,也有可能掉到陷阱里。

  中国

  楼市

  即将吻别黄金时代 未来仍有白银时代

  成都商报:2012年,中国楼市出现大逆转的行情,许多房企超额完成任务,其中,万科、中海、保利同时进入千亿俱乐部。你认为,这种情况是否会在今年发生?

  顾云昌:房企在调控背景下经历了更多考验,适应政策变动的能力在增强,整个行业保持了相对稳定的发展,我们发现房企出现两极分化,前50强、100强的房企销售占比提高,这就表明还有很多企业可能销售得不好,面临被合作,被兼并。

  我认为,这对行业来说是好事。把资源集中到强和大的企业,可以提高效率,对整个社会的产品质量也有好处。目前看来,企业数量还是很多,还没有哪一个企业可以在某一个城市形成垄断,因此现在提高集中度是好事情。

  成都商报:在你看来,中国房地产市场未来十年的发展趋势是什么?

  顾云昌:快速城镇化过程中,房地产还有很大发展空间。我个人感觉,中国房地产市场要吻别黄金时代了,现在房地产市场正在发生变化,过去的供不应求变成供大于求,而且我认为买方市场才是一个健康的市场,才是一个竞争加剧的市场,才是能提高速度的市场,才能使房价性价比提高的市场。但是竞争加剧,利润减薄了,我们不可能依靠土地的升值,房价快速上升来获得利润。

  我相信中国的房地产还有白银时代,我们城市化进程还早着,随着我们国家经济结构的转型以及消费的升级,必然会产生对房地产的需求。经济结构的转型,包括地区之间的差异,城乡之间的差异,发展方式的差异,还有消费结构的转型这些都会使得房地产仍然大有可为,所以特别需要说明的就是,白银时代不是铁锈时代。

  成都

  楼市

  相对一线城市较平稳 楼盘品质提升比较快

  成都商报:这几年,你经常来成都。我相信,你对成都楼市也比较了解。在你看来,成都楼市的发展现状如何?房价有没有泡沫?

  顾云昌:相对北京、上海来说,成都楼市比较平稳,成都楼盘的品质提升比较快,不亚于一线城市,但比起三四线城市要好很多。我们判断一个地方楼市,主要是看什么原因导致了这个地方的购买力,什么原因导致了这个地方楼市的供应。应该说,在这几年调控的背景下,成都楼市还比较健康。成都现在的房价,可能有些老百姓还是买不起,但相对一线城市来说,还是要好一些。

  成都商报:你是否会考虑在成都买房?如果要买的话,你会选择哪个企业的项目?

  顾云昌:哈哈。我不可能在成都买房,第一,我在成都没有买房的资格,第二我也没有实力在成都买房,现在投资性买房的收益可能在未来十年会很少。

  但是如果有朋友要去成都买房的话,我还是建议去买一些品牌房企的房子。至于哪些是品牌房企,恐怕大家都知道。买品牌房企的房子不至于烂尾,品牌也有保证。另一个考虑就是和自己居住的地段有关系,上学和工作等都会决定买房的地段。另外要考虑的还有资金实力。买房是由许多因素决定的。

  成都商报记者 胡健 陈柏喜





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