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马光远:楼市崩盘说或表明住房短缺并没想象中严重
淘房网 taofang.com.cn      时间: 2014-3-4  出处:中国广播网
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  据经济之声《央广财经评论》报道,昨天有一份最新的调查显示,2014年公众最关注的社会话题,线下调查排在前三的依次是住房问题、稳定物价和收入分配,分别占63.3%、51.2%和48.6%。

  2014年初,一路高歌猛进的全国楼市突然出现“分水岭”,一线房价高烧不退与三四线房价松动分化加剧、土地市场火爆不减与楼市疲态渐显并存。有关房价下一步走势的争议,从来没有像现在这样激烈。总结来看,两会代表委员聚焦在楼市的四大矛盾上:一二线热三四线冷,分化是否将加剧?矛盾二:房价冷地价热,涨势是否在后面?矛盾三:银行审慎开发商乐观,房地产高投资还能走多远?矛盾四:市场“焦灼”政策“淡定”,如何避免误伤刚需?

  经济之声特约评论员、经济学博士马光远对此评论。

  经济之声:最近,“房地产即将崩盘”的传言充斥网络,一些人预言,房地产甚至中国经济“向下大拐点”已经形成,搞得人心惶惶。不过另一方面,我们也看到,全国房地产市场现分化,一二线城市抢地更加猛烈了。当前的楼市的情况到底怎样?是否面临着大跌的危险?

  马光远:2014年中国的房地产的确非常微妙,在经历2013年的暴涨以后,很多指标都出现了明显下降的趋势,特别是过去维持房地产房价一直向上的很多因素都在发生变化,比如过去很多年房价上涨,货币因素起了很大的作用,但是由于美国QE的退出,包括我们自身货币政策的变化,货币在收紧。第二,经济高速增长的周期基本已经结束,过去很多年房价的一部分上涨跟经济的高速增长有关系。第三,从需求来讲,现在三四线城市供应已经出现过剩已成共识。那么,一二线城市怎么样?我们现在正在做一些长效机制方面的工作,比如信息联网、不动产统一登记。但是说来说去,住房的短缺可能没有我们想象的严重。

  所以,这种情况下,很多指标已经下降,包括1月份整个房地产的统计数据第一次出现了向下的趋势;第二点银行方面的表态也很谨慎;第三,一些地方出现了降价的趋势,特别是这一次是对我们的政策面没有任何变化的情况下,大家对房地产感觉到非常敏感,包括人民币汇率出现下跌对房价的影响。因此,这种信号的确非常微妙,对于其中潜在的风险不可不防。

  经济之声:您的词不是危险,而是微妙,对于风险需要关注了。我们看官方的观点,全国政协委员、住建部部长姜伟新昨天面对一系列有关房价的提问,他只透露出四个字:“双向调控”。就像是一个谜语的谜面,谜底还没有揭晓。您如何理解“双向调控”这四个字的含义?

  马光远:如果根据之前,特别是去年年底住建部年度工作透露出的一些信息,包括目前整个中国房地产的一些基本情况来看,双向调控的谜底其实很简单,也就是之前他们讲的房子过剩的城市有房子下跌的风险,那么一线城市本身仍然要一直上涨,过去一直是这么强调的,也就是对一二线城市要注意增加用地的供应等等这些情况,三四线已经出现下跌的地方要注意下跌本身带来的一些风险,所以,未来整个中国房地产如果是一个双向调控的话,意味着中国未来的房地产走势已经出现了明显的分化,一二线可能还有上涨的趋势,但是三四线本身已经在面临下跌的风险。在这种情况下,房地产调控不可能一刀切,也就是要因地制宜,要根据各个城市本身房地产表现来制定相应的一些对策,这个情况可能是我们比较理想的一个情况。

  那么我们现在比较担心的是什么呢?如果整体的房地产的预期开始逆转,那么一旦逆转,我们看到的不仅仅是三四线城市可能会下跌,那么一二线城市可能会停涨,如果一二线停涨的话,我们可以想像过去一年房地产暴涨以后给各个层面经济数据带来的好处,包括土地财政,包括经济的增长带来的好处可能会逆转。所以在这个情况下,各个层面大家感觉到是压力的,银行有压力,地方财政有压力,包括我们可能相应的一系列的风险一旦出现以后,我们怎么样去应对也有压力。所以,双向调控本身四个字内涵也应该因时因地去改变,我们要时刻的注意房地产如果预期真的逆转以后,那么我们怎么样去应对这样的风险。

  经济之声:还有一个问题,您刚才也谈到,您说银行谨慎,房地产开发商他们乐观,为什么真正操盘的,真正做实体业务的,这个群体开发商他们乐观?他们乐观的根源是什么?

  马光远:这种乐观现在也是一种心惊胆战的乐观,从某种层面来讲有给自己打气的味道在里面,因为我们知道一个产业、一个行业本身有一个规律,每个人都意识到有一天中国房价肯定会停止上涨,甚至会下跌,那么这一天什么时候到来,这一天在什么样的经济背景下到来,2014年年很多的因素让大家感觉到有风雨来临的感觉。所以,开发商本身可能没有他们表现出来的那么乐观,特别是我们现在看到整个的2013年的这种统计数据让人非常害怕,比如说房地产的到位资金占社会融资额的比重我们之前讲超过70%,住房待售面积超过5亿平,我们现在的在建的面积66亿平,所以这些数据本身实际已经很大。我们现在非常担心我们在搞一些产能过剩的秩序,如果有一天中国的房子出现过剩的话,这种风险本身对我们现在看到的很多行业的产能过剩要严重,因为房地产本身对中国经济的影响已经非常大,占GDP的比重15%。

  经济之声:最近您有一个观点,您认为房地产在2017年会出现问题,为什么是在2017年这个时间点,问题会也多大?

  马光远:第一是货币逻辑。第二是经济增长的逻辑,第三个是房地产供应的逻辑,因为我们测算到2017年房子总量可能出现过剩,第四个是人口的逻辑,第五个我们讲政治走在2017年是一个换届之年,所以在这种情况下2017年我们担心会出问题,但是2014年会很微妙。所以,房地产的调控政策一定要从以前的所谓的一直过快上涨等等,转向房子房价下跌的风险,一旦房价下跌对中国经济的影响会非常大,这个影响不仅仅是金融风险的字面,更重要的是过度依赖房地产的中国经济,一旦房地产出现问题的话,中国经济肯定要出问题,所以我们要做长远的考虑,我们的长效机制里面一定要有一点,就是避免房地产的波动对中国宏观经济造成影响。






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