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86亿刷新北京地王价 大房企豪赌房价6万元时代
淘房网 taofang.com.cn      时间: 2015-1-7  出处:一财网
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  继1月5日招商、华润、九龙仓、平安联合体以86.9亿元摘丰台两地块后,华润、首开、平安联合体1月7日豪气出手,经过53轮竞拍,以86.25亿元拿下“北京史上起拍价格最高”的南四环白盆窑村地块,溢价率22%,折合楼面价3.8万元/平方米一举刷新北京总地价。



  这宗北京史上起拍价格最高、面积巨大的单体住宅地块,最终超越了去年华嘉胡同74.6亿元。

  大牌房企联手拿地

  白盆窑归属于丰台区,位于南四环,传说是因明清时期为皇宫内烧制青花陶瓷而得名,晚晴开始烧制花盆,解放后窑洞废弃被用作花卉市场。

  北京市土地整理储备中心文件显示,丰台区花乡白盆窑村1516-0665等地块(丰台区城乡一体化白盆窑村旧村改造一期二期),规划为二类居住及基础教育用地,建设用地面积15.57万平方米,规划建筑面积不大于41.87万平方米。

  此前,北京总价、单价双料地王由华嘉胡同地块保持,该地块于2014年8月被华融以74.6亿元总价拿下,溢价率110%,其中商业金融用地的楼面地价高达9.3万元/平方米。

  根据出让条件,白盆窑配建建筑面积16.33万平方米的“限价商品住房”及12.26万平方米的“自住型商品住房”,其中“限价商品住房”销售限价为1.7万元/平方米,配建的“自住型商品住房”销售限价也高达2.9万元/平方米。

  据中原地产首席分析师张大伟测算,该地块的商品房住宅部分仅为12.34万平方米,楼面价为3.8万元/平方米。

  面对白盆窑这个近60个标准足球场大小的“巨无霸”,早前就曾有房企人士对记者估计,如此体量,即便是有实力的央企,也可能不会单独作战,最终的结果很可能是联合出手“吞”下。

  对该地块的特点,亚豪机构市场总监郭毅表示,白盆窑地块住宅部分以限价房和自住房为主,且政府限定售价均在同类产品中位于偏高水平,可能对未来项目的周转率提出挑战。此外,她提到,扣除保障房和自住房后,剩余体量过小,可供销售、快速变现的产品也相对有限。

  而2014年半年报显示,作为华润集团旗下的地产业务平台,此次参与拿地的华润置地去年上半年合约销售金额约255.6亿元,签约面积229.96万平方米,分别较上年同期下降24.3%和20.0%,按700亿元的年度目标计算,华润置地去年上半年仅完成全年销售目标的36.5%。

  北京市场是如此兼具诱惑力与挑战性。1月5日新年土地“首拍”时,招商、华润、九龙仓、平安以史上最大的联合体出现,曾被业内解读为房企在一线城市分担风险、态度谨慎的信号。彼时,华远地产(4.42, -0.16, -3.49%)前董事长任志强[微博]在微博上评价称:“北京土地市场开门大吉,土地楼面价5万多似乎是常态,溢价50%以上也是常态。”

  北京房价进入6万元时代?

  昨日又有媒体引述万科高级副总裁、万科北京区域首席执行官毛大庆的表述称,2012年7月至2015年1月,北京公开出让土地中,楼面地价超2.5万元/平方米的地块的就有60余块之多,3万元/平方米以上的也有近30块,多数尚未入市。考虑到税金、利息,这些地块成本比拍得时又有近20%以上的上升。以2015年二季度开始入巿算,标志北京将有近70个以上项目,近百次开盘价格在5万~7万元/平方米以上,且这些地块多在五环或之外,因此标志着2015年开始,北京普通商品房将进入6万元/平方米时代。


  地价节节攀升,土地市场也成为强者或强者联合体的游戏。张大伟对1月5~7日两个交易日的土地成交做的统计显示,3日内,北京土地市场成交5宗土地,吸金已经达到了179.3亿元,其中溢价率都处高位,相比2014年有不同程度的上涨,单价、总价地王再次出现。

  目前北京土地市场上,挂牌待售的有12宗地块,其中有8宗将在本月出让,这8宗地块中6宗的挂牌起价合计为63.23亿元,另外两宗大体量地块招标出让。张大伟因此预计,这些待售地块整体出让金额将突破100亿元,1月全月土地出让金有望突破300亿元。

  对于楼面价接近或者超过房价现象,张大伟认为,随着房企拿地全面回归一线城市,“面粉贵过面包”再次成为一线城市特别是北京土地市场的新常态。

  “部分房企对一线城市的住宅地块,再次出现明显的争夺现象,预计后市一二线城市拿地竞争将更加激烈。”张大伟提醒,房企扎堆一二线城市,在推高地价的同时,也在明显酝酿风险,但他同时认为,相比三四线已经可以看到的风险,一二线市场的风险仍低很多。





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