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上半年北京二手房网签超7万套 市场将长期趋稳
淘房网 taofang.com.cn      时间: 2019-7-2  出处:网络
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  今年春节后,北京二手房市场短暂回暖,部分需求重新释放,市场热度上升,3月成交量创新高,迎来“小阳春”。不过,贝壳研究院、中原地产、我爱我家等机构的统计数据显示,随后北京二手房市场还是进入下行通道,上半年的整体量价也与2018年保持在同一水平线上,市场持续保持平稳。业内人士表示,下半年北京二手房市场整体趋稳的态势不会改变。

二手房市场不热,上半年网签72603套

  据贝壳研究院、我爱我家研究院、中原地产统计数据显示,今年上半年北京全市二手住宅网签总量为72603套,环比下降5.42%,同比下降5.27%。单看上半年数据,今年上半年的网签量为2015年以来的最低。


  以半年数据而论,据我爱我家研究院统计,2010年以来,北京二住宅交易经历了3次低谷,第一次是2011年上半年至2012年上半年,第二次是2013年下半年到2014年下半年,第三次则是2017年下半年,其间北京二手住宅半年网签量都在7万套以下。2018年以来,北京二手住宅网签量连续三个半年,稳定在7万多套,市场同样较为冷清,但稳定性却是北京历史之最。

  单月网签量上,今年北京二手住宅网签量自今年3月后呈明显下滑趋势。其中,6月网签量为11778套,环比下降14.43%,同比下降25.58%。3月-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套,连续降温趋势十分明显。

  中原地产首席分析师张大伟认为,在今年上半年,北京楼市的确出现了明显“小阳春”现象,但主要成交量集中井喷在3月-4月,后续因为公积金国管政策等因素,市场再次出现退烧现象。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐则表示,与去年同期相比,今年上半年限竞房的供应对二手房市场有明显分流影响,比如限竞房集中的大兴及昌平区域,今年上半年二手房成交分别同比下降20.6%和33.1%。

上半年二手住宅均价56825元/平方米,环比波动幅度不足1%

  在房价方面,据我爱我家研究院统计数据显示,今年上半年,北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米,环比上涨0.85%,同比上涨0.78%,波动幅度不足1%,价格走势平稳。

  值得注意的是,2018年上半年以来,北京二手住宅的半年交易均价始终保持在5.7万元/平方米左右,环比涨跌幅分别为-2.48%、-0.07%、0.85%,波动幅度均在3%以内。而在此前,北京二手住宅的半年交易均价波动幅度都在3%以上,甚至超过20%。因此,北京二手房价格自2018年以来已进入历史最稳定的时刻。


2015年-2019年北京二手住宅交易均价半年走势(元/平方米)

数据来源 我爱我家研究院

  值得一提的是,2018年至今,北京二手房市场支付结构呈商业贷款比例回升、市管公积金占比萎缩的趋势。我爱我家研究院统计数据显示,今年上半年北京的二手住宅交易中,使用全款、商业贷款、国管公积金、国管组合贷款、市管公积金、市管组合贷款的占比依次为30.10%、35.14%、2.09%、5.53%、8.60%、18.55%。与2018年下半年相比,变化最大的是商业贷款和市管公积金,其中,商业贷款的占比扩大8.3个百分点,市管公积金占比收窄11.36个百分点。而在2017年“3·17新政”后,北京二手住宅交易中商业贷款占比从一半骤降到25%以下,同时市管公积金占比一度从20%以下上升到30%以上。

  之所以出现这一变化,我爱我家研究院分析认为, 2018年下半年,市管公积金新政实施后,市管公积金占比连续大幅下降,今年上半年已不足10%,商业贷款占比则重新回到了30%以上。此外,今年上半年,国管公积金的占比也在逐月萎缩,其交易占比1月-6月从5.49%收窄至2.09%。显然,今年上半年出台的国管公积金新政也产生了较明显效果,市场的杠杆风险大幅降低。

业内:后期均价不具备持续上涨的条件

  那么,今年下半年北京二手房市场将呈现什么发展态势?对此,我爱我家研究院分析认为,在当前形势下,北京楼市从严调控必将持续,未来北京房地产市场将是“稳”字当头。不过,6月北京二手住宅网签量已下降到万套左右,未来止跌回升的可能性很大,预计下半年市场有一定的回温,单月量价也会有一定的上下波动,但长期趋势仍将是平稳。

  58安居客房产研究院首席分析师张波表示,今年以来,北京的调控政策没有放松,同时加大了对于房地产市场乱象的打击力度,房地产市场的整体稳定性较好,预计下半年北京二手房市场整体趋稳的态势不会改变,购房者选房的周期还将持续拉长。

  房价方面,许小乐指出,北京二手房均价止跌上扬,但均价涨幅相对温和,今年二季度均价较去年四季度低点略有上涨,与去年同期基本持平。从6月均价来看,环比已小幅回落0.6%,同比回落0.48%,后期均价不具备持续上涨的条件。
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